跑不动产大厅那天，才把二套房需要缴纳哪些税这件事掰扯清楚，中介前面讲的一堆打包价，拆开之后才看见哪些是买方承担，哪些名义上归卖方，最后大多会转加到房款里。
二套房新房交易税费
买新房做二套认定，就只需要交契税，个人购买住房的印花税是免征的，不用额外掏这笔钱。按财政部发布的政策，家庭第二套住房，140平及以下按1%计税，超过140平按2%计税，计税基数是购房合同上不含增值税的房价。
当时在窗口打印家庭住房查询结果，工作人员特意提醒，认定是以家庭为单位，夫妻加未成年子女名下房产合并核算，只看在本地登记的住房。外地的房子不算在这个家庭套数判定里面，这点之前被中介说混了，差点多预留预算。
新房没有个税、增值税，这笔是确定的。维修基金不算税款，只是很多人会把它和税费放一块准备，算资金的时候别混在一起，不然预算会估高。
二套房二手房交易税费
二手房就不一样，税种会多出几项，名义上买卖双方各承担一部分，但市场惯例里很多房东会选择净得价，所有税费由买方承担，签合同前一定要写清楚。
- 契税：二套标准和新房一致，140㎡及以下1%，140㎡以上2%
- 个人所得税：卖方家庭不是唯一住房就要缴纳，常见按全额1%或者差额20%计征，满五唯一可以免征
- 增值税及附加：按财政部税务总局公告2025年第17号，房屋持有不足2年出售，全额按3%征收；满2年（含）免征
- 印花税：个人住房交易暂免，不用缴纳
这套二手房房东房子持有刚好1年10个月，一开始谈的时候没留意年限，算税费的时候多出一笔增值税。后来重新议价，把这笔钱扣在了总房款里面，要是没提前核算，过户当天就要多拿出一大笔现金。
满五唯一这个条件，是看房东家庭，不是我们这边。哪怕我们是首套、二套，都不影响个税的减免资格，这点在预审材料的时候窗口工作人员特意点了一句。
计税价格以税务系统核定价和合同价，哪个高取哪个。不要想着把合同写低价省税，系统有最低评估价，低于评估价，直接按评估价计税，这么操作没有用，还会留下风险。
带齐家庭住房查询证明、户口本、夫妻双方身份证，过户预审的时候一并提交，税务窗口直接判定套数，当场算出要交的金额。材料不齐的话，就得改天再来一趟，大厅排队耗时间。
回家翻银行卡余额，重新把契税、个税、增值税分项单独列在备忘录，不再听信中介一口报出来的打包总价。