今年上半年在北京置换二手房，全程自己跑税务、住建窗口，彻底摸透了北京二手房个税怎么算，也踩了不少中介随口乱讲的坑，实打实的交易经历，每一步算法都是税务局现场核验过的。

最开始看房签约的时候，中介只轻飘飘说了句，不满五唯一就交1%个税，我当时没多想，以为所有情况都通用，直接把这笔费用算进了购房预算里。直到网签之后去税务预审资料，工作人员问我要不要选差额计税，我才发现压根不是只有一种算法，之前的预算直接白做了。

很多人都不知道北京二手房个税有两种计税方式，是可以自主选择的，这也是我这次交易最大的收获。

北京二手房个税的两种计税方式

当时窗口工作人员现场讲解，结合2026年北京二手房交易个税执行标准，非满五唯一的住宅，个税有两种合规计算方式，购房者可择优选择，满五唯一则直接免征个税，这是硬性政策。

计税方式计算规则适用场景
1%核定计税房屋网签核定价×1%原始购房发票丢失、原值无法核实、差额为正数且差额远高于总价1%的情况
20%差额计税（网签价-房屋原值-合理交易费用）×20%房屋持有时间短、原值高、差额利润低的情况

我这套房子是上家2021年购入，网签卖出价380万，上家原始购入价355万，再减去当年的契税、维修基金、本次交易的中介费等合理费用，最终差额只有18万左右。如果按1%核定，需要缴纳3.8万个税，按差额20%算，只需要缴纳3.6万，差了两千多块。

就差这点钱，我果断选了差额计税。

千万别盲信中介的1%万能公式。

很多中介图省事，只会推荐1%核定计税，因为不用找原值发票、不用核算费用，流程最简单，但不一定最省钱。要是房子原值高、溢价少，差额计税大概率更划算，反之溢价很高的老房子，选1%核定更稳妥。

还有个关键的退税政策，很多购房者会漏掉。

根据财政部、税务总局、住建部2026年第3号公告，2026至2027年期间，卖旧房后1年内同城买新房或二手房，可按比例退还已缴个税。新购房金额大于等于旧房成交价，全额退税；小于则按比例退税。我刚好符合换房条件，办完过户退税手续后，这笔个税基本全部冲抵了。

这是我最后悔的地方。

前期核算预算时，完全没考虑换房退税政策，白白多预留了几万块税费资金，占用了不少首付现金流。